Porównywarka kredytów hipotecznych

Sprawdź najlepsze pożyczki hipoteczne!

Zmiana systemu rat

Zaciągając kredyt hipoteczny, do wyboru są dwa mechanizmy wyliczania rat. Pierwszy to raty równe, drugi - raty malejące. Raty równe są dużo popularniejsze wśród kredytobiorców, gdyż ich wysokość na początku okresu spłaty jest o kilkaset złotych niższa niż rat malejących (co zresztą przekłada się także na lepszą zdolność kredytową). Z drugiej strony, raty malejące z czasem będą coraz niższe, a po około 1/3 okresu spłaty spadną poniżej poziomu rat równych. Co więcej, łączne odsetki spłacone przez cały okres spłaty będą znacząco niższe przy ratach malejących - różnica sięga ponad 20 proc. dla kredytów na 25-30 lat.

Jeśli sytuacja finansowa osoby spłacającej kredyt hipoteczny w ratach równych poprawia się, może ona pomyśleć o zmianie rat na malejące. Z kilku powodów - m.in. odsetki będą znacznie niższe, ponadto szybciej będzie się spłacało kapitał kredytu. Z tego ostatniego wynika istotna konkluzja - jeśli planujesz nadpłacać kredyt hipoteczny, lub w ogóle wcześniej go spłacić, bardziej opłaca Ci się mieć raty malejące.

Zmiana systemu rat wiąże się z koniecznością podpisania aneksu do umowy kredytowej (a to koszt kilkuset złotych). Niezbędne dla banku będzie też powtórne zbadanie zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Skrócenie okresu spłaty kredytu, nadpłata kredytu…

Warto przekalkulować inne możliwości, czyli m.in. nadpłatę kredytu czy skrócenie okresu spłaty. Nie ma gotowej odpowiedzi na to, czy mając nadwyżkę finansową, lepiej ją zainwestować czy pozbyć się zadłużenia. Zależy to m.in. od warunków kredytu, ale także tego, jak mógłby zainwestować swoje pieniądze taki klient. Niebagatelną rolę odgrywa także… psychika. Wiele osób woli spłacić kredyt (lub chociaż jego część) albo skrócić okres kredytowania by szybciej mieć go „z głowy”.

Ewentualne rozważanie utrudnia tym bardziej spora niepewność towarzysząca zarówno kształtowaniu się stóp procentowych mających wpływ na wysokość przyszłych rat kredytowych, jak i dotycząca rentowności wybranej inwestycji.

Niemniej, jak wynika z analiz porównywarki finansowej Comperia.pl, nadpłacając teraz kredyt zaciągnięty w styczniu 2008 roku na 30 lat na 300 tys. zł kwotą 50 tys. zł (co oznacza zmniejszenie aktualnego salda zadłużenia z ok. 274 tys. zł do 224 tys. zł), łącznie na wszystkich ratach do końca okresu spłaty (jeszcze nieco ponad 24 lata) zaoszczędzi się ok. 80-95 tys. zł (taki duży przedział, bo oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wszak zmienne, w okresie kilkudziesięciu lat absolutnie niemożliwe do prognozowania).

Te 50 tys. zł ulokowane na produkcie oszczędnościowym o pewnym, skromnym oprocentowaniu 3 proc. w skali roku i kapitalizacji miesięcznej, w momencie zakończenia spłaty kredytu  urośnie do ok. 90 tys. zł. Zatem oszczędności na nadpłacie w porównaniu z zyskami z pewnej lokaty są porównywalne. Oczywiście to jednak poważne gdybanie, bo środki można zainwestować na znacznie atrakcyjniejszych, choć pewnie i ryzykowniejszych, warunkach.

Skrócenie czasu spłaty należy tym bardziej przemyśleć. Comperia.pl przeprowadziła wyliczenie - dla modelowego kredytu opisywanego powyżej skrócono okres spłaty o 5 lat (do nieco ponad 19 lat). Rata wzrosła o ok. 230 zł. Tę kwotę co miesiąc odejmowano od salda konta oszczędnościowego o oprocentowaniu 3 proc. w skali roku, na którym ulokowano 50 tys. zł. Co się okazało? Po zakończeniu spłaty (a w zasadzie już kilka miesięcy przed tym momentem) na rachunku oszczędnościowym nie ma już nic. Całą kwotę 50 tys. zł wraz z odsetkami pochłonęły wyższe raty kredytowe. Rekompensatą za to - wcześniejsze uporanie się ze zobowiązaniem, i oszczędzone ok. 40 - 50 tys. zł (raty, które przez te 5 lat trzeba byłoby spłacać). Niezbyt kuszące.

Teoretycznie można też spłacić 50 tys. zł kapitału kredytu, oraz skrócić okres spłaty o nieco ponad 6 lat. Wówczas utrzyma się ratę na poziomie zbliżonym obecnemu. Oszczędność na krótszym okresie spłaty rat oraz niższym kapitale do spłaty może sięgnąć grubo ponad 100 tys. zł. Taka opcja wydaje się naprawdę godna przemyślenia.

Warto pamiętać także, że wolne, płynne środki finansowe zawsze warto mieć na podorędziu w przypadku kłopotów finansowych. To taka poduszka finansowa amortyzująca wstrząsy w domowym budżecie.

Sprawdź najlepsze pożyczki hipoteczne!