Porównywarka kredytów hipotecznych

Analizując tę samą kwotę kredytu przy identycznym okresie spłaty i warunkach kredytu (oprocentowanie, prowizja itp.) w przypadku rat równych będziemy mieć do czynienia z wyższymi odsetkami do spłacenia. Nie wszyscy jednak mogą sobie pozwolić na wybór tańszych rat malejących, bo te wiążą się z koniecznością posiadania wyższej zdolności kredytowej.

Czym różni się rata malejąca od równej?

Każda rata składa się z części odsetkowej oraz z części kapitałowej:

1. W przypadku rat malejących co miesiąc będziemy oddawać bankowi w ratach tyle samo kapitału, a zmieniać się będzie jedynie część odsetkowa, ściśle zależna od poziomu aktualnego zadłużenia. Ponieważ to z każdym miesiącem zmniejsza się, wraz ze spadkiem wysokości długu – zmniejsza się wysokość należnych odsetek, a więc i maleją kolejne raty (stąd ich nazwa).

2. W przypadku rat równych bank wykorzystuje skomplikowany wzór, na podstawie którego wylicza ich wysokość poszczególnych płatności miesięcznych. W ratach równych zmienia się co miesiąc zarówno część kapitałowa, jak i odsetkowa. Na początku okresu spłaty ta ostatnia część stanowi nawet ponad 80% całej raty. W trakcie spłacania odsetki spadają, bo zmniejsza się zadłużenie (choć zdecydowanie wolniej niż w przypadku rat równych), za to rośnie część kapitałowa, żeby utrzymać stały poziom raty (równy w każdym miesiącu). W skrócie można ująć, że na początku spłacamy więcej odsetek, a na końcu więcej kapitału.

Raty malejące - tańsze, ale mniej wygodne

Niektórych kredytobiorców zniechęca do rat malejących to, że na początku okresu spłaty są ono znacząco wyższe od rat równych, jednak w rzeczywistości są one bardziej optymalnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy, jeśli tylko ten wykaże się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową. Pamiętajmy jednak, że w początkowym okresie wysokie raty malejące mogą stanowić poważne obciążenie dla portfela kredytobiorcy - aż przez ok 1/3 okresu spłaty będą przewyższać wysokością raty równe.

Ile można zaoszczędzić?

W zestawieniu z malejącymi raty równe wydają się być na pierwszy rzut oka bardziej atrakcyjne, ale jest to złudne przekonanie. W ich przypadku bank zarobi na nas więcej, bo zapłacimy wyższą kwotę odsetek. Jeśli na przykład zaciągniemy kredyt na 300 000 zł z oprocentowaniem 6,5% w skali roku (dla potrzeb przykładu przyjmujemy, że jest stałe) na 25 lat, okaże się, że w sumie oddamy bankowi o 60 000 zł więcej przy ratach równych niż przy malejących. Warto zdawać sobie sprawę również im dłuższy okres spłaty, tym więcej wydamy na odsetki. Jeśli nasz przykładowy okres 25 lat zwiększymy do 35 lat, zapłacimy więcej już nie o 60 000 zł, ale o 120 000 zł. W ratach malejących kapitał spłacamy znacznie szybciej, dlatego suma odsetek (naliczanych od aktualnego poziomu zadłużenia) jest niższa.