Porównywarka kredytów hipotecznych

Raty równe są tańsze - co do tego nie ma żadnych wątpliwości. Jak to możliwe? Wszystko przez sposób naliczania odsetek. W przypadku rat malejących obowiązuje prosta zasada: każda rata uwzględniona w harmonogramie spłat zawiera taką samą kwotę kapitału, czyli tej kwoty, którą pożyczył Ci bank, a oprócz tego odsetki, które naliczone są od salda zadłużenia. Ponieważ saldo zmniejsza się wraz z kolejną ratą (ponieważ zwracasz bankowi część zadłużenia), zmniejsza się i kwota odsetek. W ten sposób wysokość kolejnych rat spada. Niestety kontrolowanie zmieniających się co miesiąc płatności nastręcza problemy. Co miesiąc musimy wpisywać inną kwotę przelewu, zaglądając ciągle do harmonogramu umowy. W dodatku przy ratach malejących bank wymaga wyższej zdolności kredytowej, bo ta wyliczana jest w oparciu o zdolność do spłaty najwyższej raty, a nie średniej wszystkich rat. Właśnie dlatego dużo większą popularnością cieszą się wśród kredytobiorców raty równe.

Raty równe naliczane są w bardziej skomplikowany sposób. Każda z płatności zawiera inny stosunek kapitału do odsetek, by ich suma w każdym miesiącu była taka sama. Jest to możliwe dzięki zastosowaniu zasady zwiększania udziału kapitału w kolejnych ratach. Odsetki również naliczane są co miesiąc od salda zadłużenia, ale to w porównaniu do rat malejących zmniejsza się w wolniejszym tempie. Przykładowo w piątek racie kredytu w przypadku rat malejących jesteśmy winni bankowi mniej kapitału niż przy zastosowaniu rat równych, bo do tego czasu spłaciliśmy mniejszą kwotę zadłużenia. Wobec tego równa rata piąta zawiera w sobie więcej odsetek niż rata malejąca. Sprawdźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmujemy, że przez cały okres spłaty oprocentowanie kredytu (3,8% w skali roku) się nie zmieni.

Jak widać, różnice w poziomie kosztów odsetkowych potrafią sięgnąć nawet ponad 21 tys. zł, jeśli pożyczamy 200 000 zł na 30 lat. Im krótszy okres spłaty, tym różnice te się niwelują, choć i tak oszczędność na ratach malejących jest widoczna. Nawet przy bardzo krótki, 10-letnim okresie spłaty w naszej kieszeni pozostaje aż 5 400 zł, które możemy wydać na przyjemniejsze cele niż bankowe odsetki.