Porównywarka kredytów hipotecznych

Forma ustanowienia hipoteki na rzecz banku jest dużym przywilejem dla tejże instytucji. Z perspektywy klienta hipoteka jest jednak dużym ograniczeniem. Orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdziło prawidłowość wpisu hipoteki na rzecz banku zabezpieczającej spłatę kredytu jedynie poprzez dołączenie do dokumentów bankowych pisemnego oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu tej hipoteki. Tak samo jest w przypadku zmiany treści już wpisanej hipoteki.

Ujednolicenie hipoteki

Przez długi czas w polskim systemie prawnym funkcjonowały dwa rodzaje hipoteki:

• hipoteka zwykła - zabezpieczała wierzytelność pieniężną o oznaczonej wartości,
• hipoteka kaucyjna - służyła jako zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych o wysokości nieustalonej, np. zabezpieczenie roszczeń o odsetki.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie zniosła jednak podziału hipotek na umowne oraz przymusowe.

Czy mieszkanie na kredyt czyni właściciela niewolnikiem?

Odpowiedź na powyższe pytanie dla wielu kredytobiorców brzmi twierdząco. Tak jak umowa kredytowa łączy kredytobiorców, tak też mieszkanie obciążone hipoteką praktycznie przywiązuje do siebie jego właścicieli. Nie wynika to z żadnego przepisu prawnego, ale jest po prostu wynikiem uwarunkowań finansowych kredytobiorców i kwestią przyzwyczajenia. Mieszkanie obciążone hipoteką da się sprzedać i nie jest to jakoś szczególnie skomplikowana czynność. Trzeba jednak spełnić kilka dodatkowych wymogów, w odróżnieniu od sprzedaży nieobciążonej nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Sprzedaż mieszkania na własną rękę jest dla banku korzystna, bo ten szybciej odzyskuje swoje pieniądze, a prowizje za ewentualną wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego równoważą utracone niedoszłe zyski z odsetek. Jednocześnie samodzielna sprzedaż jest, co oczywiste, korzystniejsza niż licytacja komornicza. Najłatwiejszą sytuacją dla sprzedającego jest taki układ, w którym nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę. Wtedy po prostu realizowany jest przelew na rachunek banku, który kredytował dane mieszkanie, w kwocie odpowiadającej poziomowi zadłużenia na dzień sprzedaży. Resztę należności otrzymuje sprzedający.

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką na kredyt przed nowelizacją

Ten przypadek jest bardziej skomplikowany. Przed nowelizacją przepisów o księgach wieczystych i hipotece nowy bank mógł zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei godził się na wykreślenie po otrzymaniu należnych pieniędzy. Trzeba więc było w akcie notarialnym dokładnie opisać, jak transakcja zostanie zrealizowana, tak by interesy obu banków były zabezpieczone. Gdy kwota zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego była niższa niż wartość transakcji, wówczas reszta pieniędzy trafiała na konto sprzedającego. Trzeba jednak wiedzieć, że obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece, a w przypadku gdy kupujący zamierza zaciągnąć kredyt, potrzebna jest zgoda drugiego banku. Ta zasada wciąż obowiązuje.

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką na kredyt po nowelizacji

Oczywiście najszybciej taka transakcja przebiega, gdy strony umowy mają kredyt lub chcą go zaciągnąć w tym samym banku. To w dużej mierze redukuje formalności związane z przepływem informacji między bankami. Po zmianach w ustawie o księgach wieczystych i hipotece każdy wpis do księgi wieczystej musi szczegółowo opisywać wierzytelność, którą dana hipoteka zabezpiecza. Nie obowiązuje już zasada "jedna hipoteka - jedna wierzytelność". Procedura kredytowa wygląda praktycznie tak samo, jak przed nowelizacją. Zmianie ulegają jednak czynności związane z wpisem do księgi wieczystej. W poprzednim stanie prawnym wystarczyłby w zasadzie jeden wpis zmieniający sytuację danej nieruchomości w księdze wieczystej. Obecnie trzeba szczegółowo odnieść się do spłaty dawnej wierzytelności, zniesienia pierwszej hipoteki, powstania nowej wierzytelności na linii odkupujący-bank, no i oczywiście nowej hipoteki. Wiąże się to z dodatkowymi opłatami skarbowymi w związku z wpisem do księgi wieczystej. Ten właśnie argument podnoszą eksperci krytykujący nowelizację koncepcji hipoteki.

Jak widać, sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa. Trzeba sprawdzić, czy taka transakcja będzie dla sprzedającego opłacalna, no chyba że znajdują się on pod przysłowiową ścianą. Z drugiej strony osoby śledzące rynek nieruchomości tylko czekają na takie okazje.