Wycena nieruchomości to oszacowanie przez bank wartości danej nieruchomości w celu określenia dostępnej kwoty kredytu hipotecznego. Z reguły maksymalna kwota kredytu nie może przekraczać wartości zabezpieczenia.

Banki korzystają z wyceny zewnętrznej, sporządzanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę (operat szacunkowy nieruchomości) lub z wyceny wewnętrznej. Drugi wariant polega na wykonaniu zdjęć nieruchomości przez pracownika banku i jej ocenie przez analityka technicznego. Określając wartość nieruchomości, banki korzystają z wewnętrznej bazy danych dotyczącej cen transakcyjnych w danym rejonie.

Z uwagi na dynamiczny wzrost rynku kredytów hipotecznych większość banków posiada obszerne bazy transakcji w coraz większej liczbie regionów kraju, co pozwala na wykonanie wyceny wewnętrznej. Jest ona zwykle korzystniejsza dla klientów z uwagi na brak dodatkowych kosztów. W praktyce wycena wewnętrzna mieszkania czy domu może być niższa od ceny transakcyjnej, co w efekcie może wpłynąć na zaniżenie kwoty przyznanego kredytu.

Wycena nieruchomości jest potrzebna do ustalenia maksymalnej kwoty kredytu, jaką bank może udzielić klientowi. Jeśli wycena nieruchomości będzie niższa niż cena, za którą chcemy kupić nieruchomość, maksymalna kwota kredytu będzie równa kwocie z wyceny nieruchomości.

Warto wiedzieć, że taki mechanizm nie działa analogicznie w drugą stronę. Jeżeli wycena nieruchomości jest wyższa niż cena, za którą kupujemy mieszkanie (cena transakcyjna), banki niekoniecznie udzielą nam kredytu na większą kwotę. Nie możemy też liczyć na korzystniejsze warunki finansowania. Niektóre banki funkcjonują bowiem zgodnie z zasadą, że do ustalenia ceny kredytu i maksymalnej kwoty kredytu przyjmuje się niższą z dwóch wartości: z wyceny nieruchomości i ceny zakupu.

Są jednak banki, w których wyższa wycena nieruchomości pozwala na otrzymanie większej kwoty kredytu lub na obniżenie kosztów kredytu (np. niższa marża, niższy koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego).

eHipoteka.com