Kilka banków deklaruje gotowość udzielenia kredytu hipotecznego przewyższającego wartość zabezpieczenia.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kwocie, która pozwoli zapłacić jedynie sprzedającemu nieruchomość, często nie wystarcza. Po pierwsze dodatkowe pieniądze potrzebne będą na wykończenie mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym lub na remont w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Z tym jednak nie powinno być problemu, ponieważ wyceniając nieruchomość, czyli ustalając wartość zabezpieczenia, banki uwzględniają wzrost wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonych prac remontowych.

Problem pojawia się w przypadku tzw. kosztów około kredytowych, które mogą pochłonąć nawet 10 proc. kwoty udzielonego kredytu. Mowa tutaj o opłatach notarialnych i sądowych (taksa notarialna, opłaty za wypis z aktu notarialnego, opłata za ustanowienie hipoteki) czy prowizji dla agencji nieruchomości, jeżeli korzystamy z jej usług. Średnio 2 proc. kwoty kredytu kosztować będzie prowizja za jego udzielenie. Poniesiemy też koszty ubezpieczeń – jeżeli nie posiadamy wkładu własnego, musimy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Średnio takie ubezpieczenie kosztuje 3,5 proc. i jest naliczane od kwoty brakującego wkładu własnego raz na trzy lub pięć lat.

Na więcej niż 100 proc.

Żeby pomóc w sfinansowaniu kosztów około kredytowych, kilka banków oferuje kredyt w kwocie przewyższającej wartość nieruchomości, czyli na więcej niż 100 proc. wskaźnika LTV (relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia).

Najbardziej liberalne w tej kwestii są MultiBank i mBank. W tych instytucjach można dostać kredyt na 110 proc. LTV. Co ważne, oprocentowanie kredytu na 110 proc. LTV jest takie same, jak kredytu na 100 proc. LTV, czyli cała kwota kredytu oprocentowana jest według stawek obowiązujących dla kredytu mieszkaniowego. W kilku innych instytucjach również można zaciągnąć kredyt powyżej 100 proc. LTV i na pierwszy rzut oka takie oferty wydają się bardziej atrakcyjne. W rzeczywistości za "dodatkowe" pieniądze zapłacimy więcej.

Dla przykładu kredytu na 130 proc. LTV udziela Dombank, przy czym 100 proc. kredytu oprocentowane jest jako w przypadku kredytu mieszkaniowego, a 30-procentowa nadwyżka traktowana jest jako pożyczka hipoteczna, która jest wyżej oprocentowana. Na podobnych zasadach kredytów udziela Metrobank, który też gotowy jest udzielić finansowania na 130 proc. LTV.

Ile to kosztuje

Załóżmy, że o kredyt na 110 proc. LTV wnioskujemy w mBanku, MultiBanku i Metrobanku. Wartość nieruchomości wynosi 200 tys. zł, a my wnioskujemy o kredyt w kwocie 220 tys. zł (110 proc. LTV) i na okres 30 lat.

Mając na uwadze fakt, że standardowa oferta Metrobanku jest droższa od konkurencji, różnica w kosztach kredytu i tak staje się bardzo wyraźna. W wariancie kredytu złotowego w Metrobanku oprocentowanie będzie wyższe o 2,6 pkt proc., a miesięczna rata o prawie 400 zł niż w najtańszym mBanku.

Kredyt na 110 proc. LTV*

* Założenia: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 220 tys. zł, okres spłaty 30 lat, raty równe

Maciej Bednarek

eHipoteka.com