Porównywarka kredytów hipotecznych

Spread walutowy jest różnicą pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej pary walut, np. franków szwajcarskich i złotych w kwotowaniu w banku lub kantorze wymiany walut. Kurs kupna to cena po jakiej daną walutę bank może kupić od klienta, kurs sprzedaży określa natomiast, za ile daną walutę możemy od banku kupić. Oczywistym jest, że kurs sprzedaży zawsze jest wyższy od kursu kupna, bo różnica stanowi zarobek banku.

W przypadku kredytów hipotecznych jest to o tyle ważne, że kredyt w walucie obcej wypłacany jest po kursie kupna (niższym), a spłacany po kursie sprzedaży (wyższym). Spread walutowy powoduje, że w tym samym dniu mamy do spłaty więcej kredytu – zwykle 4-5 proc. od całej kwoty kredytu.

Przyjmijmy, że zaciągamy kredyt w kwocie 200 tys. zł, denominowany we frankach szwajcarskich. Kurs kupna franków wynosi 2,35 zł, a kurs sprzedaży 2,43 zł. Kredyt przeliczany jest na szwajcarską walutę po kursie 2,35 zł, czyli zadłużamy się na 85 106 franków. Do spłaty pozostaje w tym samym dniu 206 807 tys. zł (wartość kredytu we frankach pomnożona przez kurs sprzedaży). Koszt spreadu to w tym przypadku 6 807 zł, czyli 3,3 proc. kwoty kredytu. W rzeczywistości jest on wyższy.

Niejasności prawne

Obecnie, średni spread na rynku wynosi dla kredytów we frankach szwajcarskich 4,62 proc, dla euro 4,02 proc., a dla kredytów dolarowych 4,21 proc. (luty 2008 r.). Ustawa Prawo Bankowe (art. 110) mówi, że bank może pobierać prowizje z tytułu wykonywanych czynności bankowych oraz opłaty za wykonywanie innych czynności. Dla klienta bardzo ważna jest ich klarowność. W praktyce banki jasno określają wysokość pobieranych prowizji lub opłat za określone czynności bankowe.

W przypadku kredytów walutowych bywa inaczej. Tabela opłat i prowizji jest zwykle przejrzysta i znana kredytobiorcy jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy. Istnieje jednak parametr tzw. spreadu, który – jak się okazuje – może mieć istotny wpływ na ostateczny koszt obsługi zobowiązania wyrażonego w walucie obcej. Często bez wiedzy klienta.

Rozważmy przykład kredytu hipotecznego w wysokości 200 tys. zł (we frankach szwajcarskich), na okres 30 lat, przy oprocentowaniu 4 proc. i w wariancie rat malejących. Każdy bank w pierwszej kolejności, z użyciem wewnętrznego kursu kupna, ustali zadłużenie kredytu w walucie obcej. Następnie przygotuje harmonogram obsługi kredytu. Spłata będzie natomiast dokonywana po wewnętrznym kursie sprzedaży, w tym przypadku franka szwajcarskiego. Okazuje się, że przy różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży na poziomie 3 punktów procentowych (jedna z niższych stawek na rynku) klient odda do banku o 9,6 tys. zł więcej, niż zakładał. Z kolei przy różnicy między tymi wartościami na poziomie 5 punktów procentowych (stawka nieco wyższa od rynkowej średniej) będzie to już o 16 tys. zł więcej. Spread wyższy o 2 punkty procentowe oznacza w tej sytuacji dla klienta ubytek w portfelu dodatkowych 6,4 tys. zł, co stanowi 3,2 proc. kwoty kredytu.

Zmiana spreadu

W większości banków spread utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie. Istnieją jednak instytucje, gdzie ten parametr podlega wahaniom. Można również znaleźć przykłady powiększenia omawianego wskaźnika na stałe. Taka decyzja banku będzie szczególnie bolesna dla jego klientów, bowiem dotknie również tych, którzy jeszcze przed wprowadzeniem jej w życie zdążyli uzyskać kredyt.

Zasadność samego istnienia różnicy między kursem kupna i sprzedaży danej waluty nie jest do podważenia. Wynika bowiem ze zwykłej, rynkowej gry popytu i podaży. Kwestią do przeanalizowania jest jednak jej rozmiar oraz zmienność w czasie. Brak gwarancji stałości tego parametru może skutkować nieuzasadnionymi kosztami po stronie klienta. Portalowi Comperia.pl nie udało się odnaleźć jakiejkolwiek regulacji prawnej mówiącej wprost o tym parametrze, a uniemożliwiającej bankom manipulacji.

eHipoteka.com