3,1% - takiego spadku średniego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski spodziewają się w nadchodzących 12 miesiącach doradcy Home Broker. To najbardziej pesymistyczny wynik w historii badania. Jego uzasadnieniem są: spodziewany spadek dostępności kredytów, mała elastyczność sprzedających na rynku wtórnym oraz duża podaż nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów.

Listopadowy wynik badania, które Home Broker co miesiąc prowadzi wśród swoich doradców, potwierdza, że wrześniowy wzrost optymizmu był zjawiskiem jednorazowym. Przypomnijmy, przewidywana w najbliższych 12 miesiącach zmiana średniego poziomu cen mieszkań podniosła się wówczas do minus 2,2% z minus 2,5% miesiąc wcześniej. Październik, a potem listopad, przyniosły jednak dalsze wzmocnienie pesymistycznych nastrojów. W październiku prognozowany spadek przeciętnego poziomu cen wyniósł 3%, a w listopadzie jest to już 3,1%. Ten wynik jest najbardziej pesymistycznym w historii badania prowadzonego co miesiąc od stycznia 2010 roku. Uśredniona prognoza obejmująca cały okres badania, wskazuje na podwyżkę cen o 1,3%. Spadek cen doradcy Home Broker przewidują konsekwentnie od maja 2011 roku.

Duża niepewność o finansowanie

Czynniki, które do tej pory wpływały na rynek mieszkaniowy pozytywnie, czyli przede wszystkim zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych, stopniowo tracą znaczenie choć w obecnie realizowanych transakcjach widać jeszcze ich korzystne oddziaływanie. Od nowego roku, ze względu na wejście w życie nowej rekomendacji S, czeka nas wyraźny spadek dostępności kredytów walutowych. Banki wyprzedzają ten moment już od pewnego czasu przesuwając podaż w stronę kredytów w złotych. W stosunkowo krótkim czasie będzie to jednak drugi niekorzystny sygnał ze strony rynku kredytowego po znacznym ograniczeniu z początkiem września programu Rodzina na swoim. Trudno w tych warunkach oczekiwać, aby zawsze aktualny argument dużych potrzeb mieszkaniowych Polaków, był na tyle silny, żeby zrekompensować negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy dostępności kredytów hipotecznych. Na ile jednak banki poradzą sobie z nowymi ograniczeniami, m.in. do jakiego stopnia będą w stanie uatrakcyjnić ofertę kredytów w złotych, przekonamy się w pierwszym kwartale 2012 roku.

Jednocześnie na rynku mamy inne czynniki, które powstrzymują wzrost cen. W pierwszej kolejności należy wymienić dużą podaż mieszkań na rynku pierwotnym, będąca wynikiem boomu inwestycyjnego z 2010 i 2011 roku. Ma ona tym większe znaczenie, że bogatej ofercie deweloperów towarzyszy ich rosnąca elastyczność w polityce sprzedaży.

Kupujący szuka sprzedającego, a sprzedający kupującego

Odwrotną sytuację Home Broker obserwuje na rynku wtórnym, gdzie sprzedający mieszkania wykazują się stosunkowo niedużą elastycznością. Wynika ona m.in. z niechęci do sprzedaży po cenie niższej niż cena zakupu czy konieczności zrealizowania straty kursowej w przypadku spłacania kredytu walutowego. M.in. te czynniki powodują, że proces sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wydłuża się. Mieszkania, które zostały sprzedane w październiku (umowa ostateczna) trafiły na rynek średnio 134 dni wcześniej. Oznacza to, że proces sprzedaży trwał przeciętnie prawie 4,5 miesiąca. To najdłuższy okres od lutego 2009 roku. Wydłużający się proces sprzedaży przede wszystkim wynika stąd, że coraz więcej czasu potrzeba na znalezienie nabywcy lokalu. Stopniowo skraca się bowiem czas od podpisania umowy przedwstępnej do ostatecznej, który traktuje się w uproszczeniu jako czas na zdobycie finansowania transakcji. Coraz bardziej rozbieżne stają się natomiast oczekiwania kupujących i sprzedających, co wydłuża proces na pierwszym etapie.

Złym sygnałem w kontekście oceny przyszłych zjawisk na rynku nieruchomości może być też ostatni odczyt cen transakcyjnych Home Broker i Open Finance. Ceny transakcyjne w 16 największych miastach Polski były w okresie sierpień-październik 2011r. przeciętnie o 3,7% niższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Tak obliczony indeks cen transakcyjnych zanotował największy spadek od stycznia 2010r.

Rekordowy odsetek pesymistów

Nic więc dziwnego, że w listopadowym badaniu Home Broker odsetek pesymistów, czyli doradców oczekujących spadku średnich cen w perspektywie 12 miesięcy, podniósł się do najwyższego w historii badania poziomu 82%. Średni udział pesymistów, licząc od stycznia 2010 roku, to 38%.

Badanie Home Broker pokazuje spore rozbieżności w prognozach formułowanych dla poszczególnych miast, chociaż oczekiwania dla wszystkich miejscowości ujętych w zestawieniu są obecnie negatywne. Stosunkowo najlepiej na tym tle prezentują się Katowice (prognoza spadku średnio o 1,5%). Na drugim biegunie mamy Lublin (minus 5%).

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek, Robert Latuszek, Home Broker