Osoby, które zaciągnęły kredyt w złotych w okresie niskich stóp procentowych, z niepokojem obserwują wzrost miesięcznych rat. Można jednak temu zaradzić.

Jeżeli na początku 2006 roku pożyczyliśmy na mieszkanie 300 tys. zł na 30 lat, początkowo spłacaliśmy miesięcznie nieco ponad 1,7 tys. zł. Wówczas trzymiesięczna stopa WIBOR, o którą oparte jest oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych, wynosiła około 4,3 proc. Dzisiaj, na skutek m.in. wzrostu inflacji i w konsekwencji podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, WIBOR wzrósł do 6,5 proc., a my płacimy miesięcznie już ponad 2,1 tys. zł, czyli o 380 zł więcej.

Warto wiedzieć, że są co najmniej cztery sposoby na obniżenie miesięcznych zobowiązań: wydłużenie okresu kredytowania, obniżenie marży banku, refinansowanie kredytu lub jego przewalutowanie.

Co można zyskać? Na potrzeby symulacji założyliśmy, że kredyt wzięliśmy na początku 2006 roku na zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. w Warszawie, na 30 lat i na 100 proc. wartości nieruchomości, która wtedy była warta 300 tys. zł.

Jak rosła rata kredytu hipotecznego

Wydłużamy okres spłaty, obniżamy marżę

Na początku 2006 roku średnia marża kredytów hipotecznych wynosiła 1,4 proc. Teraz niewiele przekracza 1 proc., a są banki, które zadowalają się tylko 0,5 proc. marży. Warto więc rozważyć zmianę dotychczasowych warunków kredytu. Przy wydłużeniu okresu kredytowania oraz obniżeniu marży z 1,4 proc. do 1 proc. możemy sporo zaoszczędzić. Do zmiany warunków aktualnie spłacanego kredytu konieczne jest sporządzenie aneksu do umowy, którego koszt najczęściej waha się między 100 a 200 zł, choć może wynieść i 500 zł.

Duże korzyści daje wydłużenie okresu spłaty, ale wtedy rosną odsetki. Warto więc negocjować również wysokość marży. Dzięki wydłużeniu okresu kredytowania do 40 lat, rata spadnie o prawie 140 zł, natomiast przy równoczesnym obniżeniu marży, comiesięczne oszczędności wyniosą już prawie 230 zł.

Korzyści z wydłużenia okresu kredytowania i niższej marży

Refinansujemy kredyt

Jeżeli bank nie będzie chętny do zmiany warunków, kredyt można przenieść do konkurencji. Taka operacja nazywa się refinansowaniem – nowym kredytem spłacamy stary, a w nowym banku spłacamy kredyt na lepszych warunkach. Zmiana banku może się wiązać z ponownym badaniem zdolności kredytowej czy wyceną nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Refinansowanie też kosztuje. Stary bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. W naszym przypadku może ona przekroczyć nawet 5,5 tys. zł. Z kolei nowy bank może zainkasować prowizję za udzielenie kredytu, wycenę nieruchomości czy ubezpieczenia, np. niskiego wkładu własnego. Nie należy również zapominać o opłatach sądowych związanych z wpisaniem hipoteki nowego banku do księgi wieczystej. Trzeba więc sprawdzić po jakim czasie oszczędności wynikające z niższej raty przekroczą koszty refinansowania.

O ile może spaść rata? Zakładamy, że marża kredytu refinansowego wynosi 0,5 proc. – taką w przypadku naszego kredytu oferują ING Bank Śląski (w promocji do końca czerwca) i DomBank. Byłaby więc niższa o 0,9 pkt. proc. niż przy starym kredycie. Jeżeli okres kredytowania pozostawiamy bez zmian (zostaje jeszcze około 27,5 roku), rata spadnie o ponad 170 zł, a przy 30 latach – o 220 zł.

Korzyści z refinansowania przy różnych okresach kredytowania

Zmieniamy walutę kredytu

Największe jednak korzyści może przynieść przewalutowanie kredytu na walutę kraju, w którym obowiązują niższe stopy procentowe . Zmieniając walutę na franka szwajcarskiego miesięczna rata spadnie o ponad 600 zł, a przy jednoczesnym wydłużeniu okresu kredytowania oszczędności mogą sięgnąć prawie 900 zł. Taka operacja również kosztuje. Najwięcej tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem po jakim bank przelicza wartość udzielonego kredytu na obcą walutę a kursem po jakim kredyt będzie spłacany. W naszym przypadku koszt spreadu może wynieść około 14 tys. zł. Możemy też zapłacić prowizję za przewalutowanie, gdy nie chcemy zmieniać banku. Jeżeli przenosimy kredyt do konkurencji, koszty refinansowania opisane powyżej niestety nas nie ominą.

Zmieniając kredyt na walutę obcą trzeba mieć świadomość ryzyk – wzrost rynkowych stóp procentowych np. w Szwajcarii czy umacnianie się franka szwajcarskiego wobec złotego spowoduje wzrost miesięcznej raty.

Korzyści z przewalutowania przy różnych okresach kredytowania*

*Przy założeniu 0,98 proc. marży Nordea Banku (aktualnie najlepsza oferta dla modelowego kredytu)

Łukasz Bugaj, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl