Porównywarka kredytów hipotecznych

Raport eHipoteka.com – próg opłacalności refinansowania walutowego zadłużenia

Przeniesienie kredytu hipotecznego do konkurencyjnego banku to operacja niemal tak samo ważna dla domowego budżetu jak zaciąganie go po raz pierwszy. Każdemu kredytobiorcy zależy na tym, aby płacić jak najmniej. Banki z kolei, wychodząc naprzeciw tej potrzebie kuszą atrakcyjnymi promocjami kredytów refinansowych. Jak podejść do problemu, żeby nie zostać "nabitym w butelkę"?

Koszty refinansowania

Prowizja (1) za przyznanie nowego kredytu dopiero otwiera listę wszystkich opłat. Szczęśliwie rośnie liczba kredytodawców, która jej nie pobiera. Z drugiej strony Twój obecny bank może wymagać prowizji za wcześniejsze wycofanie się z umowy (2). Być może dodatkowo trzeba będzie zapłacić za wycenę mieszkania (3). W przypadku, kiedy jego wartość nie jest istotnie wyższa od wnioskowanego kredytu (najczęściej chodzi o nadwyżkę ok. 20%) to możesz ponieść koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu (4). Dodatkowo do czasu uzyskania wpisu w hipotece zapłacisz za tzw. ubezpieczenie przejściowe (5). Za zmianę wpisu z nią związaną zapłacisz w sądzie wieczysto-księgowym (6). Listę zamyka bardzo istotny koszt - tzw. spread walutowy (7). Chodzi o różnicę pomiędzy kursem spłaty w obecnym banku i kursem kupna waluty w banku, w którym starasz się o kredyt walutowy. O tę wysokość wzrośnie Twoje zadłużenie w wyniku przeliczania kredytu po różnych stawkach.

Tabela 1: Przeciętna wysokość kosztów przyznania refinansowego kredytu hipotecznego

Korzyści z refinansowania

Klienci refinansują kredyt z jednego z dwóch powodów. Albo szukają możliwości obniżenia miesięcznej płatności. Albo uznają, że obecnie posiadany kredyt jest po prostu zbyt drogi w porównaniu do konkurencji. W pierwszym przypadku cel może być osiągnięty poprzez znalezienie banku oferującego możliwie długi okres spłaty. W ten sposób zostaje zmniejszona wysokość miesięcznej raty, choć będzie to skutkowało ostatecznie wyższym kosztem całej operacji (wyższy koszt odsetkowy). Jeżeli natomiast powodem zmiany kredytodawcy jest chęć znalezienia banku o tańszej ofercie to należy się skupić na poszukiwaniu jak najniższego oprocentowania dostępnego po poniesieniu minimalnych opłat wstępnych. Ustalmy, ile musiałoby wynosić oprocentowanie, żeby operacja była opłacalna. Załóżmy, że refinansowany kredyt wynosi 200 000 PLN, jest zaciągnięty w CHF przy marży odsetkowej w wysokości 2%. Pozostały okres do spłaty to 25 lat. Dokonamy obliczeń dla stopy LIBOR na poziomie 2,8%. Przyjmiemy, że koszty wstępne przyznania kredytu wyniosą tyle, ile średnia rynkowa opisana w poprzednim paragrafie: 13 100 PLN.

Tabela 2: Porównanie kosztów obsługi kredytu

Co przyniesie nowy kredyt? W wyniku refinansowania rata kredytowa spadnie o ok. 40 PLN. Oszczędność w całym, dwudziestopięcioletnim okresie spłaty da kwotę 12 000 PLN. Czy to dużo? Niekoniecznie. Opłaty wstępne przeniesienia zadłużenia sumują się do 13 100 PLN. Przy założeniu, że koszty nowego kredytu są finansowane z własnej kieszeni to taka inwestycja zwróciłaby się dopiero po 10 latach. Aby mówić o atrakcyjnym refinansowaniu podany okres powinien wynieść ok. 2 lat. Wniosek? Niższe o jeden punkt oprocentowanie u konkurencji w przypadku kredytu walutowego nie jest atrakcyjne!

Kiedy to ma sens?

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest zasadne jedynie w 3 sytuacjach: (1) dla chęci obniżenia miesięcznych płatności poprzez maksymalne wydłużenie okresu kredytowania w nowym banku (koszty operacji nie są wtedy tak istotne), (2) przy jednoczesnej zmianie waluty w nowym banku (zupełnie nowe warunki kredytowania, odmienna strategia finansowania) oraz (3) w sytuacji kiedy różnica w oprocentowaniu kredytu jest istotnie wysoka (w naszym przykładzie próg opłacalności jest powyżej 1 punkta procentowego różnicy).

Jak wynika z przytoczonych wyżej obliczeń, niższa rata nowego kredytu nie musi oznaczać, że operacja jest opłacalna. Należy ją przeanalizować w szerszym kontekście, mając w szczególności na uwadze okres, po jakim się zwróci. Rentowność przedsięwzięcia ma mniejsze znaczenie, kiedy jej ideą jest uzyskanie większej płynności finansowej przez kredytobiorcę (np. poprzez wydłużenie okresu spłaty lub zmianę waluty). W przypadku analizy jedynie "surowych" kosztów i zysków należy uważniej oceniać oferty bankowe.

eHipoteka.com