Jeżeli planujemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, a jednocześnie posiadamy oszczędności, warto pomyśleć jak je wykorzystać, żeby obniżyć koszty zadłużenia. Można to zrobić na kilka sposobów, m.in. skorzystać z mechanizmu bilansującego.

Po pierwsze oszczędności można przeznaczyć na wkład własny. Dzięki temu unikniemy opłacania składki za ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego. Z reguły im większy udział własny klienta w finansowanej inwestycji, tym lepsze warunki kredytowania (np. niższa marża), jakie bank może zaoferować.

Po drugie oszczędności można zainwestować, np. w fundusze inwestycyjne. Będzie to miało sens, kiedy zysk z inwestycji przewyższy koszty spłacanego kredytu hipotecznego. Dodatnią różnicę będzie można przeznaczyć na wcześniejszą spłatę części zadłużenia i w ten sposób zmniejszą się obciążenia kredytowe. Inwestowanie oszczędności niesie jednak ze sobą ryzyko. Błędne decyzje inwestycyjne czy inwestowanie w okresie bessy lub korekty może skutkować utratą części oszczędności.

Trzeci sposób to wykorzystanie mechanizmu bilansującego. Na razie można z niego skorzystać w kilku bankach w formie specjalnego rachunku towarzyszącemu kredytowi (MultiBank, mBank, PKO BP) bądź hipotecznej linii kredytowej (Pekao, ING Bank Śląski, MultiBank).

Dwa konta i rachunek

Żeby skorzystać z mechanizmu bilansującego, potrzebny jest standardowy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) w banku, w którym spłacamy kredyt hipoteczny. Taka opcja dostępna jest w MultiBanku, mBanku i PKO BP.

Obok ROR i rachunku kredytowego bank uruchamia specjalny rachunek bilansujący, na który automatycznie trafiają nadwyżki z konta we wcześnie ustalonej wysokości. O kwotę, która trafi na takie konto, zmniejsza się podstawa naliczania odsetek od kredytu hipotecznego. Załóżmy, że aktualne saldo zadłużenia wynosi 100 tys. zł, a na konto bilansujące wpłynie 10 tys. zł. Od tego momentu bank naliczać będzie odsetki od kwoty 90 tys. zł. Jeżeli pieniądze zostaną wycofane z konta (wpłyną z powrotem na ROR), odsetki na nowo naliczane będą od wyższego salda.

Banki w różny sposób ustalają sposób zasilania rachunku bilansującego. PKO BP ustala z klientem dolny i górny limit na ROR. Jeżeli środki znajdujące się na ROR są wyższe od ustalonego limitu górnego, wówczas nadwyżka przekazywana jest na rachunek bilansujący. Środki znajdujące się na tym rachunku każdego dnia powodują obniżenie podstawy do obliczania odsetek kredytu mieszkaniowego, dzięki czemu zmniejszają się koszty spłaty kredytu. Jednocześnie, jeśli saldo na ROR będzie niższe niż ustalony próg (limit dolny), wtedy różnica zostanie pobrana z rachunku bilansującego. Ale uwaga – bilansowanie salda rachunku kredytowego stosuje się wyłącznie do nowo udzielanych kredytów w złotych.

Nie mniej niż rata

W mBanku można skorzystać z mechanizmu bilansującego w ramach mPLANU, czyli kredytu lub pożyczki hipotecznej powiązanej z rachunkiem (eKONTO). Tu również klient ustala limit na rachunku, powyżej którego środki trafiają na specjalny rachunek bilansujący i zmniejszają podstawę do wyliczenia odsetek od kredytu. Pewnym ograniczeniem w ofercie mBanku jest to, że środki przekazywane na konto bilansujące nie mogą być niższe niż wartość najwyższej raty kapitałowo-odsetkowej wynikającej z harmonogramu spłat.

Na podobnych zasadach działa MultiPlan w MultiBanku – produkt składa się z trzech elementów: rachunku osobistego (ROR), kredytu hipotecznego i rachunku bilansującego, na który trafiają nadwyżki finansowe zmniejszające obciążenia kredytowe. Rachunek bilansujący w MultiBanku jest w rzeczywistości rachunkiem oszczędnościowym oprocentowanym na takim samym poziomie, jak kredyt hipoteczny i stąd pojawia się efekt bilansowania. Również i w tym przypadku bilansowanie dotyczyć może tylko kredytów złotowych.

Maciej Bednarek

eHipoteka.com