W cieniu obrad rządowych, dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego i możliwości wprowadzenia tego rozwiązania do oferty banków, szykuje się rewolucja na istniejącym już rynku hipoteki odwróconej w Polsce. Mowa o Funduszach Hipotecznych, które oferują umowę o dożywocie i opierają ją na przepisach Kodeksu Cywilnego. W rozmowach na temat nowych regulacji bierze udział Ministerstwo Gospodarki, Konferencja Przedsiębiorców Finansowych i Fundusze Hipoteczne. O komentarz poprosiliśmy Roberta Majkowskiego, Prezesa Funduszu Hipotecznego DOM S.A., który jest pomysłodawcą wprowadzenia nowych regulacji, m.in. nadzoru KNF nad funduszami.

Czy obecny rynek hipoteki odwróconej w Polsce potrzebuje nowych regulacji?

Obecne regulacje zabezpieczają seniora w stopniu wystarczającym, ale doprecyzowanie przepisów, jak i określenie kryteriów względem firm, które to rozwiązanie proponują, poprawi poczucie bezpieczeństwa wśród seniorów.

Ministerstwo Gospodarki zapowiedziało, że chce nałożyć szereg wymogów na fundusze hipoteczne. Czy to oznacza czarne chmury nad umową o dożywocie?

Szczerze mówiąc to my jesteśmy inicjatorem rozmów z Ministerstwem Gospodarki. Od 2009 roku staramy się, by nasza działalność została objęta nadzorem KNF. W maja 2009 roku proponowaliśmy Komisji Nadzoru Finansowego podjęcie dyskusji w tej sprawie, dodatkowo w ramach prac nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, w roku 2010, przedstawiliśmy Ministerstwu Finansów postulat stworzenia wymagań, które powinny spełniać podmioty komercyjnie zajmujące się oferowaniem hipoteki odwróconej. Niestety w owym czasie nasze wnioski nie zostały uwzględnione, dlatego bardzo zainteresowała nas propozycja Wicepremiera Pawlaka dotycząca objęcia naszej działalności nadzorem KNF. Rozpoczęliśmy w tej sprawie rozmowy z Ministerstwem Gospodarki. Mamy nadzieję, że uda się wypracować rozwiązanie, które stworzy warunki dodatkowo zabezpieczające interes Seniorów. Podsumowując: szereg wymogów, które miałyby być nałożone na Fundusze Hipoteczne – w moim odczuciu - nie oznacza czarnych chmur nad umową o dożywocie. Oznacza natomiast, iż ten produkt dojrzewa, a sami seniorzy będą mieć do niego większe zaufanie.

Jakie regulacje mogłyby wejść w życie, jeśli rozmowy Funduszy Hipotecznych z Ministerstwem Gospodarki zostaną sfinalizowane?

Mamy świadomość, że dodatkowe regulacje prawne oraz powołanie nadzoru KNF lub innej, wskazanej instytucji są wskazane, chciałbym jednak zaznaczyć, że wymaga to dogłębnej analizy prawnej. Nie została ona jeszcze przeprowadzona. Określiliśmy kierunek, w którym chcemy podążać, ale z proponowaniem konkretnych rozwiązań lepiej się wstrzymać, gdyż istnieje wiele możliwości.

Ministerstwo Gospodarki określiło wymagania jakie powinien spełniać fundusz hipoteczny. Obok nadzoru KNF, powinien dysponować kapitałem zakładowym, którego minimalna wartość byłaby równowartością 50 tys. euro. Zgadza się Pan z tym?

Moim zdaniem kapitał zakładowy w wysokości 50 tys. euro to zdecydowanie za mało. Fundusze hipoteczne bardzo szybko budują pokaźne aktywa, wartość zobowiązań w stosunku do seniorów wynikająca z obowiązku wypłacania rent hipotecznych również może bardzo szybko rosnąć i dlatego wymagania powinny być wyższe.

Powiedział Pan, że znany jest kierunek, w którym chcą podążać fundusze. Czy mógłby się Pan zatem odnieść do najważniejszych propozycji Ministerstwa Gospodarki?

Ministerstwo Gospodarki zaproponowało m.in. konieczność zawierania umowy przedwstępnej oraz możliwość zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej) dopiero po 30 dniach od momentu podpisania tej pierwszej. Fundusz Hipoteczny DOM S.A. stara się zawsze podpisywać umowy przedwstępne. Dajemy klientowi czas na przeanalizowanie oferty i nie jest to nowością. Chciałbym podkreślić, że są jednak sytuacje, w których na wyraźną prośbę klienta, zawieramy od razu umowę przyrzeczoną. Takie sytuacje mają miejsce wtedy, gdy sytuacja osobista seniora sprawia, że potrzebuje on dodatkowych środków finansowych. Zazwyczaj wypłacany wtedy większe, określone kwoty z góry. To jednak seniorzy proszą nas o przyspieszenie formalności i chciałbym położyć na to nacisk.

Jak skomentowałby pomysł regulacji dotyczących spadkobierców?

Zgodnie z propozycją, spadkobiercy po śmierci świadczeniodawcy mieliby otrzymać wyrównanie pomiędzy aktualną wartością nieruchomości, a sumą wypłaconych świadczeń powiększonych o marże i koszty. To rozwiązanie jest moim zdaniem trudne do wdrożenia. Co stanie się bowiem, jeśli wartość nieruchomości spadnie? Czy spadkobiercy będą zmuszeni do dopłacania? Pamiętajmy bowiem, że każde tego typu rozwiązanie działa w dwie strony. Poza tym, jeśli go wprowadzimy, może to oznaczać, że zmniejszą się świadczenia wypłacane seniorom, W tej chwili działamy w oparciu o "średnie statystyczne", a nasze zobowiązanie jest dożywotnie. Jeśli senior żyje dłużej niż statystyczna średnia, można powiedzieć, że jesteśmy "statystycznie stratni". Jeśli senior żyje krócej niż średnia statystyczna, to zgodnie z nowym pomysłem, środki, które zaoszczędziliśmy, musimy oddać spadkobiercy. Takie rozwiązanie może zachwiać całą mechaniką tego produktu i może oznaczać obniżenie świadczeń wypłacanych seniorom – przestanie działać model "średnich statystycznych".

MG proponuje również uregulowanie instytucji przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem prawa do zamieszkiwania. Chce, by było to uregulowane oddzielnym aktem prawnym.

Fundusz Hipoteczny DOM S.A. zawierając umowę o dożywocie, zawsze zawiera w niej zapis o służebności osobista do zamieszkania. Jest to jeden z najsilniejszych zapisów prawnych na polskim rynku. Prawo to jest wpisywane do księgi wieczystej i jest prawem dożywotnim. Nie ma lepszego zabezpieczenia interesów seniora.

Pojawił się również pomysł wprowadzenia szeregu obowiązków informacyjnych, które byłyby nałożone na świadczeniodawców.

Informowanie seniorów to jedna z podstawowych kwestii. Bez rzetelnej informacji trudno podjąć jedną z najważniejszych życiowych decyzji, a więc przenieść prawo własności do nieruchomości. Od 2009 roku publicznie informujemy o wysokości świadczeń wypłacanych seniorom. W naszej siedzibie od początku naszej działalności dostępna jest tabela wypłacanych rent oraz cennik wykupienia umowy, kosztów rozwiązania umowy. Jednocześnie w tej chwili trwają prace nad przygotowaniem ujednoliconego formularza informacyjnego dla funduszy hipotecznych należących do Konferencji Przedsiębiorców Finansowych.

Fundusz Hipoteczny DOM S.A.