Status prawny garażu

Gwoli uporządkowania zagadnienia poniżej wskazujemy na najważniejsze aspekty prawne związane z nabyciem omawianego typu nieruchomości.

W przypadku nabywania lokalu w budynku wielorodzinnym, bloku możemy rozważać zakup przynależnego do mieszkania naziemnego bądź podziemnego miejsca postojowego. Przynależnego w tym sensie, że akt notarialny kupna-sprzedaży mieszkania wskazuje, że prawo do korzystania z garażu przysługuje jedynie jego właścicielowi. Uniemożliwia to rozłączny, oddzielny obrót obiema nieruchomościami i jest to najczęściej występująca na rynku sytuacja. Jest to plus z punktu widzenia banku – kredytodawcy. Zabezpieczenie w tym przypadku kredytu na mieszkaniu pośrednio odnosi się bowiem również do garażu.

Docelowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest zawsze hipoteka. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy garaż stanowiący przedmiot transakcji ma wydzieloną odrębną księgę wieczystą. Najczęściej w przypadku osiedli mieszkaniowych mamy do czynienia z jedną, wspólną księgą wieczystą dla wszystkich miejsc postojowych. Tworzenie oddzielnej księgi dla garażu jest raczej niespotykane. Dlatego bank w celu zabezpieczenia swojego interesu może jedynie zabezpieczyć się na odpowiednim udziale w księdze wieczystej lub zadowolić się hipoteką na mieszkaniu. Nie jest to najwygodniejsze rozwiązanie, ale jednak stosowane.

Kolejnym, istotnym w kontekście naszych rozważań elementem jest forma prawna nieruchomości. Tutaj skupmy się na rozróżnieniu odrębnej własności hipotecznej oraz spółdzielczego prawa do lokalu. Pierwszy typ jest stosunkowo łatwo akceptowalnym celem kredytowania, w przeciwieństwie do alternatywnego. Banki mniej chętnie finansują zakup garażu o tej formie prawnej. Szacują, że w wyniku braku powiązania własności z gruntem ponoszą większe ryzyko.

Można również myśleć o finansowaniu zakupu garażu niezależnie od zakupu mieszkania. Jest to rzadko występująca operacja, ale jak się okazuje również praktycznie niewykonalna. Banki nie traktują takiego celu kredytowania jako mieszkaniowego, a taki winien przyświecać kredytom hipotecznym. Wobec powyższego uzyskanie kredytu w takim przypadku jest właściwie niemożliwe.

Poniżej prezentujemy tabelę, która obrazuje stanowisko banku w zakresie możliwości finansowania zakupu garażu przynależnego do mieszkania stanowiącego odrębną własność hipoteczną.