Przykład USA – miej się na baczności

Od razu rodzi się pytanie, czy aby udzielanie kredytów takim osobom nie grozi nam powtórzeniem kryzysu na rynku kredytów hipotecznych w USA? Czy kredyty udzielane osobom, które nie mają np. regularnych dochodów lub uregulowanego stosunku do służby wojskowej zaliczyć można do tzw. kredytów o podwyższonym ryzyku, czyli subprime mortgage? Po części tak, bo rzeczywiście segment subprime obejmuje pożyczki udzielane osobom o mniej stabilnych dochodach. Z drugiej strony segment ten w Stanach Zjednoczonych obejmował również pożyczki udzielane osobom o słabszej historii kredytowej (u nas oznacza to osoby, które mają zaległości w spłatach rat kredytowych i mają złą historię w Biurze Informacji Kredytowej).

Z tego względu na razie w Polsce nie można mówić o groźbie powtórzenia sytuacji z USA. Banki w Polsce nie były nigdy aż tak liberalne jak te w Stanach Zjednoczonych (należy podkreślić fakt, że tam pożyczki o podwyższonym ryzyku były udzielane głównie przez instytucje poza bankowe). Co prawda dziś możemy łatwiej otrzymać kredyt niż jeszcze 3-4 lata temu (nawet mając delikatnie "zabrudzoną" historię w BIK), ale nadal pewnych granic polskie banki nie przekraczają.

Już nie tylko umowa o pracę

Ale jak wspomnieliśmy na początku na szczęście nie jest też tak, że tylko osoby pracujące na podstawie umowy o pracę i otrzymujące stabilny dochód mają szanse na kredyt. Oczywiście jeśli jesteś na okresie próbnym to na razie zapomnij o kredycie. Praktycznie żaden bank nie akceptuje dochodu uzyskiwanego w tym czasie. Nie jest on jednak całkowicie stracony. Liczy się bowiem do ogólnego stażu pracy.

Przede wszystkim wszystkie banki w tej chwili akceptują dochody otrzymywane na podstawie umowy o pracę na czas określony. Należy pamiętać, że zwykle wymagają, by przedstawiony kontrakt był kolejnym z danym pracodawcą i trwał od kilku miesięcy wstecz (zwykle 3,6 lub 12 miesięcy) i był podpisany na kilka (co najmniej 6) miesięcy wprzód (tu najbardziej restrykcyjny są: mBank, Multibank oraz PEKAO SA, które wymagają by umowy były podpisane na 12 miesięcy wprzód).

Przy umowie o pracę (na czas określony i nieokreślony) możemy zauważyć również inne zmiany mające na celu zwiększenie dostępności kredytu. Coraz więcej banków przyjmuje do liczenia zdolności kredytowej premie i prowizje na równi ze stałą pensją (najlepiej w tym aspekcie wygląda oferta mBanku oraz Multibanku, gdzie na zaświadczeniu o zatrudnieniu pracodawca powinien podać po prostu średnią pensje brutto lub netto za ostatnie 6 lub 3 miesiące – bez rozróżnienia na część stałą i premie/prowizje).

Niektóre banki przyjmują do liczenia zdolności kredytowej pensję po podwyżce. Wtedy te wyższe, jednomiesięczne wynagrodzenie jest podstawą do otrzymania wyższego kredytu (bank nie wylicza wtedy średniego wynagrodzenia za ostatnie 3 lub 6 miesięcy).

Najbardziej elastyczne banki dla osób uzyskujących dochód z umowy o pracę:

* Rating eHipoteka.com ocenia oferty banków pod względem cech, które nie są oparte na cenie kredytu. Chodzi tu o rodzaj i liczbę wymaganych dokumentów, elastyczność procedur bankowych, szybkość procesu, elastyczność w negocjacjach, łatwość komunikacji z bankiem.

Jestem przedsiębiorcą – chcę kredyt

Niestety sam fakt, że jesteś przedsiębiorczy i Twoja firma bardzo szybko się rozwija nie jest wystarczający do tego by od razu uzyskać kredyt hipoteczny.

Jeśli ktoś założył własną firmę i już po pół roku ma świetne wyniki finansowe to wcale nie oznacza, że jest wiarygodnym klientem dla banku. W większości przypadków musi co najmniej przez kolejne 6 miesięcy prowadzić działalność, by wnioskować o kredyt hipoteczny. Ale i tak zestaw banków, które w takim przypadku udzielą kredytu jest znikomy (PKO BP, Kredyt Bank). Standardowo banki wymagają prowadzenia co najmniej od 12 miesięcy własnej działalności gospodarczej. Lepiej są traktowane osoby, które otworzyły działalność gospodarczą przechodząc na tzw. samozatrudnienie w ramach współpracy z tą samą firmą. Mogą liczyć na uzyskanie kredytu już po 3 miesiącach od rozpoczęcia prowadzenia takiej działalności (nie ma z tym problemu np. mBank).

Najbardziej elastyczne banki dla osób uzyskujących dochód z tyt. prowadzenia działalności gospodarczej:

Umowa o dzieło i zlecenia

Nie mają również większego problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego osoby uzyskujące dochód na zasadzie umowy o dzieło lub zlecenia. Nawet jeśli prowadzą umowy z kilkoma zleceniodawcami. Najbardziej liberalne banki przyjmują dochód do zdolności kredytowej już po 6 miesiącach prowadzenia takich umów (m. in. Millennium Bank, mBank, Multibank, PKO BP, Fortis Bank, DomBank ) a bardziej restrykcyjne mówią o konieczności prowadzenia takich umów od co najmniej 12 miesięcy.

Jeśli chodzi o dochód to innym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest przyjmowanie przez banki, w przypadku umów o dzieło lub zlecenia oświadczeń klientów o realnych kosztach realizacji tych umów. Wiadomo, że uzyskując dochód z umowy o dzieło lub umowy zlecenia pracownik wykazuje 50 lub 25% kosztów uzyskania przychodów (dla celów podatkowych). Realnie, często te koszty są niższe więc banki przyjmują oświadczenia klienta w tej kwestii (ile realnie kosztuje go uzyskanie danego przychodu), by jego dochód dyspozycyjny był wyższy.

Najbardziej elastyczne banki dla osób uzyskujących dochód z umowy i dzieło/zlecenia:

Wolne zawody

Inaczej sprawa ma się z osobami wykonującymi wolne zawody (m. in. zawód adwokata, aptekarza, architekta, inżyniera budownictwa, biegłego rewidenta, brokera ubezpieczeniowego, doradcy podatkowego, maklera papierów wartościowych itd.) – oni również mogą liczyć na większą przychylność banków. Dotyczy to zarówno okresu prowadzenia działalności jak i wymaganych dokumentów przy składaniu wniosku kredytowego. Coraz częściej banki opierają się w dużym stopniu na oświadczeniu klienta o uzyskiwanym dochodzie (szczególnie przychylnym okiem na takie zawody patrzy Raiffeisen Bank i GE Money Bank). To oznacza jednak z reguły wyższe oprocentowanie kredytu niż w standardzie (od 1 do 2 punktów procentowych wyżej).

Najbardziej elastyczne banki dla osób uzyskujących dochód z tyt. wykonywania wolnego zawodu:

Marynarz i kontraktor

Kontrakty menedżerskie oraz marynarskie zwykle są akceptowalnym przez kredytodawców źródłem dochodów. Muszą być tylko prowadzone od co najmniej kilkunastu miesięcy (najbardziej restrykcyjny jest Raiffeisen, który wymaga by staż pracy wynosił minimum 5 lat w przypadku marynarzy oraz Nordea Bank, gdzie minimalny staż pracy wynosi 3 lata). W przypadku marynarzy banki często dodatkowo wymagają dostarczenia książeczek żeglarskich, kontraktów z armatorami oraz wyciągów bankowych potwierdzających wpływ wynagrodzenia.

Dochód z zagranicy

Coraz więcej Polaków uzyskuje dochody za granicą. Do niedawna uzyskanie kredytu w takiej sytuacji było bardzo kłopotliwie i wiązało się z koniecznością wniesienia dużego wkładu własnego. Banki obawiały się, że proces ewentualnej windykacji z pensji będzie bardzo utrudniony więc ostrożnie podchodziły do tego typu źródeł zarobkowania.

Od pewnego czasu coraz więcej z nich umożliwia wnioskowanie o kredyt hipoteczny (nawet do 100% wartości nieruchomości – nie ma z tym problemu DomBank, Metrobank, mBank) osobom zarabiającym poza granicami naszego kraju. Dotyczy to szczególnie rodaków zatrudnionych w krajach UE. Banki w wielu przypadkach mają przygotowane nawet zaświadczenia o zatrudnieniu w języku angielskim lub niemieckim (DomBank, Metrobank) tak by proces wnioskowania o kredyt przebiegał sprawniej. Inne dokumenty wymagane w takim przypadku to zwykle kopia umowy o pracę oraz historia rachunku potwierdzająca wpływy wynagrodzenia.

O ile akceptacja dochodów polskich klientów z zagranicy nie dziwi to pewnym zaskoczeniem jest fakt, że istnieją instytucje, które udzielają kredytów i akceptują dochody obcokrajowców pracujących w swoich rodzimych krajach. Ci z nich, którzy chcą inwestować w nieruchomości w Polsce mogą liczyć na finansowanie takiej transakcji w niektórych polskich bankach (np. Fortis Bank, Metrobank, DomBank).

Nie byłeś w wojsku? Nie musisz się martwić

Nieuregulowany stosunek do służby wojskowej jeszcze nie dawno był znaczną przeszkodą do uzyskania kredytu. Do tej pory większość banków wymaga dodatkowych zabezpieczeń kredytu (poręczenie lub kaucja, podwyższenie marży kredytowej) do czasu uregulowania stosunku do służby wojskowej lub w ogóle nie udziela kredytu osobom, które mogą trafić na kilka miesięcy do wojska (Fortis Bank).

Ale są też banki, których nie interesuje stosunek kredytobiorcy do służby wojskowej (mBank, Multibank, GE Money Bank, BZ WBK). Oznacza to, że nawet 25-latek (bez odbytej służby wojskowej) dostanie kredyt bez żadnych dodatkowych dokumentów (książeczka wojskowa) i zabezpieczeń kredytu.

eHipoteka.com